HENGELO – Inmiddels is het jaarinflatiecijfer, berekend door het CBS, bekend gemaakt. Voor veel huur- en erfpachtcontracten kan dit flinke gevolgen hebben, omdat is afgesproken dat de huur of canon wordt geïndexeerd op basis van de Consumentenprijsindex, oftewel de CPI-index. Het voorlopig berekende cijfer over 2022 t.o.v. 2021 bedraagt 10%. Op de website van het CBS is via deze link een huur- of canonverhoging eenvoudig door te rekenen.

Voor huurwoningen geldt dit, ongeacht of deze in het huurcontract is opgenomen, echter niet! De Rijksoverheid heeft de huurverhoging namelijk gereguleerd. Informatie over huurverhoging van woningen is via deze link van de Rijksoverheid te vinden. De maximale huurverhoging voor 2023 bedraagt 4,1% voor de vrije huursector en is bij een hoge inflatie gerelateerd aan de loonontwikkeling.

Voor huur van bedrijfsobjecten en erfpacht gelden deze overheidsvoorschriften niet. Indien de indexatie expliciet in de overeenkomst is opgenomen mag deze op de voorgeschreven wijze worden doorberekend. Aangezien de inflatie erg hoog is kan dit tot problemen leiden bij huurder of erfpachter. We zien thans dat sommige partijen afwijkende afspraken maken omdat de inflatie thans voor een groot deel (soms meer dan de helft) wordt veroorzaakt door de stijgende energieprijzen. Er wordt in dergelijke gevallen gebruik gemaakt van het kerninflatiecijfer of een index gebaseerd op de loonontwikkeling. Het CBS is ook bezig met een andere berekeningsmethode, maar deze wordt nog niet gepubliceerd en heeft geen rechtskracht in bestaande contracten.

We adviseren aan partijen om met elkaar in overleg te treden indien de indexatie tot een groot probleem zal leiden.
Wilt u een advies inzake de indexatie neem dan contact met ons op.

HENGELO – Na een bijzonder roerig 2022 waarin we als gevolg van geopolitieke spanningen te maken kregen met de energiecrisis, hoge inflatie en oplopende rente, zal de woningmarkt zich in 2023 aanpassen aan deze nieuwe realiteit. De grote prijsstijgingen zijn voorbij, er is zelfs sprake van een gemiddelde prijsdaling van 6,4%, maar de vraag naar woningen blijft. Op nationaal niveau is een beleid ingezet voor de bouw van vele woningen, hetgeen inmiddels een vertaalslag heeft gekregen naar de verschillende regio’s. Echter door de stikstof- en materialencrisis zal de woningnood niet zomaar opgelost zijn.

Het midden, hoge en exclusieve segment van de woningmarkt zien we als gevolg van deze ontwikkelingen sterk veranderen. Sinds Corona zijn de thuiswerkmogelijkheden enorm toegenomen. Daardoor is een gestage groei van het aantal mensen dat zich wil vestigen in de rustiger gebieden van Nederland waarneembaar. Dat heeft Kromhof-Pullen de afgelopen jaren gemerkt door een algehele run op onze exclusieve portefeuille. Thans is die vraag er nog steeds getuige de grote aantallen ingeschrevenen in ons zoekerssysteem. De wensen waaraan de ultieme woondroom van de aspirant koper moet voldoen wijzigen echter snel.

De komende tijd zal de vraag zich nog steviger dan nu ontwikkelen richting energiezuinige of -neutrale woningen met zelfs mogelijkheden voor opwekking en/of opslag van energie. Dit heeft directe gevolgen voor de verkoopbaarheid van de minder energiezuinige woningen, de monumentale panden en de grote renovatie-objecten. Voor ons als makelaars en rentmeesters wordt dit de nieuwe uitdaging. Permanente scholing en het nauwgezet volgen van de ontwikkelingen, maar ook het aangaan van samenwerkingen op het gebied van duurzaamheid en energiemanagement zijn een keiharde noodzaak om onze opdrachtgevers goed te kunnen blijven adviseren. Deze nieuwe vraag zal ook een belangrijk speerpunt worden in onze marketing en verkoopstrategie.

2023 wordt dus een interessant jaar! De vraag naar nieuwbouw zal alsmaar stijgen, ook in het buitengebied, maar kent zijn beperkingen vanwege de stikstofproblematiek en de zeer hoge bouwkosten. Voor de bestaande woningen zullen de prijsverschillen tussen een energielabel A++ of label D t/m G sterk oplopen. Het automatisme en gemak waarmee woningen en bouwkavels de afgelopen jaren verkocht werden verdwijnt. De tijd waarin makelaars en rentmeesters hun meerwaarde nog meer dan voorheen kunnen doen gelden is aangebroken!

Kromhof-Pullen is klaar om u in deze bijzondere tijd te adviseren en te begeleiden. Of het nu gaat om ontwikkeling en verkoop van bouwkavels of de verkoop, aankoop of taxatie van woningen in het midden, hoge en exclusieve segment, wij staan als vanouds en met de kennis van morgen voor u klaar!

Benieuwd wat wij voor u kunnen betekenen? Maak geheel vrijblijvend een afspraak.

HENGELO – Regelmatig heeft Kromhof-Pullen prachtige (nieuwbouw)woningen en woonboerderijen te koop op erfpacht. In de praktijk merken wij dat velen niet weten wat erfpacht inhoudt en daarom terughoudend kunnen zijn als het gaat om aankoop van een woning op erfpacht. Terwijl er vele voordelen aan zitten! Tijd voor een overzicht.

Erfpacht is het in gebruik hebben van grond waarvan iemand anders de eigenaar is. Bij erfpacht koopt u in bijna alle gevallen de opstallen (woning en eventuele bijgebouwen) en “huurt” u als het ware de grond waar dit huis op gebouwd is. De vergoeding voor deze “huur” heet canon en wordt maandelijks of jaarlijks voldaan.

Wat zijn de voordelen van erfpacht?

Aantrekkelijke prijs
Doordat u enkel de opstal(len) koopt kan de woning van uw dromen financieel een stuk bereikbaarder zijn! Ook als u ooit zou verkopen is dit belangrijk, omdat uw woning voor een grotere groep kopers bereikbaar is.

• Unieke plekken
Wanneer u openstaat voor het wonen op erfpachtgrond krijgt u de mogelijkheid om op de meest unieke plekjes te wonen, waar nagenoeg nooit de volledige eigendom wordt verkocht. Denk bijvoorbeeld aan een van de schitterende landgoederen in ons werkgebied, maar ook aan het unieke Commanderieplein in Ootmarsum! Vaak is het eeuwenoud familiebezit of bij een natuurbeschermingsorganisatie ondergebracht.

• Erfpacht is fiscaal aftrekbaar
Tijdens de belastingaangifte kunt u de erfpachtcanon aftrekken van uw belastbare inkomen. In feite heeft u hiermee hetzelfde fiscale voordeel als wanneer u een reguliere hypotheek heeft.

• Duidelijke afspraken
Door het erfpachtcontract weet u, gedurende de looptijd van het contract, precies waar u aan toe bent. De meeste erfpachtcontracten staan voor 30 jaar vast, net zoals veel hypotheken. Na deze periode kunt u om tafel met de verpachter om een nieuw contract op te stellen.

• Erfpacht is prima te financieren
Na de kredietcrisis van 2008 denkt men dat erfpacht lastig te financieren is. Tegenwoordig staan veel banken hier heel anders in. Kromhof-Pullen heeft de afgelopen jaren met diverse verpachters erfpachtcontracten herzien en geschikter gemaakt voor financiering omdat ze voldoen aan de bancaire richtlijn. Wij kennen veel contractvormen en hebben goede contacten met banken en landgoedeigenaren.

• Uw geld uit de grond
Velen investeren in hun woning én de grond. Maar heeft u weleens stilgestaan bij de mogelijkheid om ruimer, beter, luxueuzer te gaan wonen zónder meer te hoeven investeren? Gaat u van een koopwoning naar wonen op erfpacht, dan creëert u voor uzelf meer financiële ruimte met behoud van fiscale voordelen.

Bent u al overtuigd? We hebben enkele schitterende objecten beschikbaar met erfpachtconstructie:
* Drie mooie kavels aan het Commanderieplein te Ootmarsum
* Meester Thienweg 1, Borne

Heeft u een vraag over erfpacht? Kom met ons in contact!

HENGELO – Verkoper en koper van een woning hebben een overeenstemming bereikt en tekenen de hiervoor opgemaakte koopovereenkomst. Vanaf dat moment gaat de wettelijke bedenktijd van drie dagen in. Maar geldt deze bedenktijd alleen voor de koper of ook voor de verkoper?

Nee, de bedenktijd geldt enkel voor de koper. Gedurende minimaal drie dagen kan de koper, zonder opgave van redenen, de koopovereenkomst ontbinden. Naast bedenktijd zijn er vaak ook ontbindende voorwaarden opgenomen in een koopovereenkomst. De meestvoorkomende is de ontbindende voorwaarde financiering. Krijgt de koper de financiering niet rond, dan kan hij/zij binnen de daarvoor gestelde termijn, ontbinden.

Bedenktijd
De wettelijke bedenktijd voor een consument-koper is minimaal drie dagen, maar kan ook langer zijn. Dit komt doordat de bedenktijd minimaal twee werkdagen moet bevatten. Zit er een weekend tussen? Dan schuift de bedenktijd dus al een dagje op. Ook voor feestdagen is deze regeling toe te passen. De bedenktijd gaat in om 0:00 uur nádat de partijen de koopovereenkomst hebben getekend en deze ’ter hand gesteld’ (ontvangen) is.

Rechtspraak
Eerder dit jaar sprak de rechtbank Overijssel zich uit in een zaak waarbij de verkoper ook drie dagen bedenktijd had laten opnemen in de koopovereenkomst. Toen de verkoper de verkoop ontbond, meende de koper dat de verkoper het beding had misbruikt. De rechtbank besloot echter dat de verkoper in zijn recht stond, hij is immers niet verplicht een reden op te geven voor het ontbinden van de koop.

bronnen: m2advocaten.nl, eigenhuis.nl

 

HENGELO – Onlangs is het boetebeleid voor woningen die verkocht worden zonder energielabel aangepast. Waar men voorheen een voorwaardelijke geldstraf ontving, is de boete nu definitief.

Wanneer u uw woning verkoopt of verhuurt, bent u verplicht om in het bezit te zijn van een definitief energielabel. Verkopers dienen namelijk bij een transactie een geldig energielabel beschikbaar te stellen aan de koper. De Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) kon voorheen een ‘last onder dwangsom’ opleggen wanneer de verkoper of verhuurder geen geldig energielabel kon aantonen. Deze boete was voorwaardelijk en verviel wanneer het label alsnog geregistreerd werd.

Ander boetebedrag
Per 3 juli 2019 is het boetebeleid aangepast. Verkopers krijgen een bestuurlijke boete als zij niet aan de regels voldoen, deze is definitief.
Het boetebedrag is omlaag gegaan; De definitieve boete bedraagt €170,- aan particulieren en €340,- aan organisaties. De voorwaardelijke boete was voorheen vastgesteld op 405,- euro.

Energielabel
U bent verplicht om in het bezit te zijn van een definitief energielabel, wanneer u tot verkoop of verhuur van uw woning overgaat. Om dit definitieve label te krijgen dient u deze digitaal aan te vragen op www.energielabelvoorwoningen.nl. Met gebruik van uw DigiD kunt u inloggen. Hierna bent u in staat uw woninggegevens aan te passen en digitaal bewijs aan te leveren van bijvoorbeeld een bouwtechnisch rapport, foto van energiebesparende maatregelen of factuur (bijvoorbeeld van plaatsing van HR glas). Tenslotte kunt u zelf een erkend deskundige uit een gepresenteerde lijst kiezen, die uw aanvraag in behandeling neemt. Let op: De deskundigen hanteren elk hun eigen administratiekosten. U ontvangt na enige tijd een email met uw definitieve energielabel.

Lees ook deze blog over het energielabel.

bronnen: rijksoverheid.nl

HENGELO – Er komt voorlopig geen verbod op asbestdaken. Deze week stemde de tweede kamer met een ruime meerderheid tegen het wetsvoorstel ingediend door staatssecretaris van Infrastructuur en Waterstaat, Stientje van Veldhoven.

Asbestdaken zouden in het originele voorstel per 1 januari 2024 verboden worden. Van Veldhoven paste het voorstel last minute aan, door de regelgeving per 31 december 2028 in te laten gaan.Echter meent de Senaat dat het verbod zonder onderbouwing van de noodzaak tot grote financiële en operationele lasten zou leiden voor consument en ondernemers. Het gebruik van asbest is reeds vanaf 1994 verboden. Ondanks dit verbod ligt er nog 80 miljoen vierkante meter asbestdak op agrarische gebouwen. Voornamelijk boeren zouden te maken krijgen met het wetsvoorstel, veel boerenbedrijven hebben nog asbestdaken op hun stallen.

Open en eerlijk
Daar wij veel panden en objecten in het buitengebied in portefeuille hebben, komen wij situaties met asbest regelmatig tegen. Voor ons blijft de meldplicht wanneer asbest aanwezig is belangrijk. Bij objecten met asbestdaken kijken we altijd naar saneringsmogelijkheden en goede afspraken tussen verkoper en koper. Wellicht hebben de kosten van sanering u voorheen tegengehouden bij de aankoop van een woning. Die zorg vervalt, in ieder geval voor de komende negen jaar.

bronnen: Ad | Melkveebedrijf.nl | Nu.nl

HENGELO – Een taxatie hebben we allemaal wel eens nodig. Voor de financiering van een woonhuis of in verband met fiscale doeleinden zoals bij aangifte, in verband met successierechten of voor verslagleggingsdoeleinden. Een telefoontje naar een bekende makelaar/taxateur en het was snel geregeld. Daar is sinds begin 2016 het nodige in veranderd. Wij geven u de ins and outs.

Taxaties met een derdenbelang (bijvoorbeeld bij een woningfinanciering) moeten sinds april 2016 volgens vast protocol en richtlijnen worden uitgevoerd door professionals die zijn geregistreerd in het Nederlands Register van Vastgoedtaxateurs (NRVT). Binnen het NRVT zijn verschillende kamers ingericht voor Wonen, Landelijk en Agrarisch Vastgoed, Bedrijfsmatig Vastgoed en WOZ.
Taxateurs die in dit register staan zijn vaklui van onbesproken gedrag. Zij beschikken over een Verklaring Omtrent het Gedrag (VOG) en houden zich aan de Algemene gedrags- en beroepsregels van het NRVT.
Het doel is dat alle taxaties voor iedereen (dus ook voor degene die niet bekend zijn met onroerend goed) op alle fronten duidelijk zijn. De taxateur is gebonden aan vastgestelde werkwijzen en kan ook niet meer volstaan met alleen het benoemen van een waarde. Hij moet deze beargumenteren door bijvoorbeeld referentieobjecten te benoemen en/of berekeningen bij te voegen. Ook dient hij de specifieke marktomstandigheden te omschrijven en een SWOT-analyse voor het betreffende object te maken.

Keuze in taxateur
Wat merkt u als opdrachtgever van deze wijzigingen? Allereerst is het belangrijk om vast te stellen of uw beoogde taxateur zijn werk geheel onafhankelijk kan doen. Een taxateur die tevens betrokken is bij totstandkoming van een transactie zal niet kunnen taxeren voor een financiering en de taxateur uit de nauwe vrienden- of familiekring zal ook niet geheel onafhankelijk zijn.

Taxatieproces
Heeft u de geschikte taxateur gevonden dan zal hij met u de opdracht schriftelijk vastleggen. Dit is een verplichting en bestaat uit een uitgebreide opdracht waarin onder andere onafhankelijkheid, doel, werkwijze en tarief horen te staan.
Hierna komt de taxateur uw woning opnemen. Hierbij kijkt hij naar de bouwaard van uw woning, de staat en het onderhoud, indeling van de woning en natuurlijk de woningoppervlakte en kaveloppervlakte. Ook rechten en verplichtingen naar anderen worden meegenomen in het uiteindelijke taxatierapport en kunnen de waarde van het pand in kwestie beïnvloeden.
Naast het opnemen van uw woning zal de taxateur naar alle externe omstandigheden kijken, die van invloed kunnen zijn op de waarde van uw woning. Denk hierbij aan verkoopprijzen van vergelijkbare panden in de regio, gebruiksmogelijkheden van uw woning, het bestemmingsplan, bouwkundige aspecten en milieuproblematiek.
De makelaar levert aan het eind van dit proces zijn rapportage op, het taxatierapport.

Bij taxaties voor woningen kan gekozen worden voor validatie door vallidatieinstituten zoals het NWWI. Door veel bankinstellingen wordt dit vereist. Taxaties van bedrijfsmatig vastgoed en objecten in de categorie landelijk- en agrarisch vastgoed dienen te worden voorzien van een plausibiliteitsverklaring door een NRVT geregistreerde taxateur die ingeschreven staat in de desbetreffende kamer.

Kortom, taxeren is een vak apart geworden.

Kromhof-Pullen taxeert
De taxateur van Landerijenbureau Kromhof-Pullen staat ingeschreven in de kamer Wonen en kamer Landelijk- en Agrarisch Vastgoed en is u van graag van dienst bij al uw taxatievraagstukken. Wilt u meer weten over het taxatieproces of taxatiekosten? Neem contact met ons op of bekijk de mogelijkheden en onze certificeringen op onze pagina Taxaties.

HENGELO – Als makelaar in exclusief onroerend goed mogen wij regelmatig de mooiste NSW landgoederen betreden.  Maar ook objecten waarbij de landgoedstatus op den duur mogelijk zal zijn, met alle positieve gevolgen van dien. In deze blog vertellen wij u graag meer over mogelijkheden en het woonachtig zijn op een landgoed dat valt onder de zogenaamde NatuurSchoonWet.

Een landgoed wordt door Van Dale omschreven als: ‘(uitgestrekte) landerijen en de daarop staande gebouwen.’ Ofwel; een verzameling van stukken grond met bebouwingen als landhuizen, een kasteel, boerderij of kerk. De definitie is vrij ruim geformuleerd. Veel van de Nederlandse landgoederen vallen tegenwoordig onder de natuurschoonwet. Dit is een Nederlandse belastingwet die fiscale voordelen regelt aan eigenaars en erfpachters van landgoederen. De wet werd in 1928 van kracht, met als doel het behoud van de landgoederen. In deze periode werden landgoederen veelal in delen verkocht en werden bomen gekapt.

Fiscaal voordeel
De NSW brengt voordelen én verplichtingen met zich mee. Onder de mogelijke fiscale voordelen vallen o.a. een vrijstelling van successierechten, vrijstelling van overdrachtsbelasting en verlaagde waardering van de WOZ. Als voorwaarde wordt gesteld dat het landgoed beschikt over een aaneengesloten gebied van minstens 5 ha en voor minstens 30% uit bos of andere natuur bestaat. Onder voorwaarde kan ook een kleiner landgoed onder de NSW worden gerangschikt. Dit is het geval bij historische buitenplaatsen, of wanneer een aanleuningsrangschikking mogelijk is met nabije graden. Om maximaal gebruik te maken van de fiscale voordelen moet het landgoed voor het publiek gedeeltelijk worden opengesteld.

De volgende stap
Bent u geïnteresseerd in woning op een NSW landgoed of zou u voor de NSW in aanmerking willen komen?
Laat het ons weten. Naast een uitgebreid aanbod kunnen wij u ook adviseren.

HENGELO – Hoe duurzaam is uw woning of de woning die u op het oog hebt? Met enige regelmaat beantwoorden wij vragen over de duurzaamheid van diverse panden. Daarbij komen zonnepanelen vaak ter sprake. Wat zijn de mogelijkheden, hoe kunt u deze mogelijkheden inzetten bij de verkoop van uw huis en wat zijn de voordelen van een huis met reeds geplaatste zonnepanelen? Wij vatten het voor uw samen.

Laten we beginnen met wat korte informatie over de panelen zelf: Op dit moment zijn er vier soorten zonnepanelen op de markt. Monokristallijne zonnepanelen, Polykristallijne zonnepanelen, Amorf zonnepanelen en Glas-glas zonnepanelen. De polykristallijne panelen zijn veruit het populairst door de goede verhouding tussen prijs en rendement.

Subsidies
De landelijke subsidieregeling voor zonnepanelen is niet meer van kracht. In sommige gemeenten zijn er nog wel subsidies beschikbaar, dit verschilt dus per woonplaats.  Toch kunnen zonnepanelen ook zonder subsidies interessant zijn.  U kunt als particulier de BTW op uw investering terugvragen, wat neerkomt op een 21%. Beschikt u niet over de financiële middelen om de panelen aan te schaffen, dan kunt u in ons werkgebied Twente, Salland en de Achterhoek gebruik maken van een duurzaamheidsrlening. U krijgt dan rentekorting.

Investering & rendement
De investeringen en het rendement van panelen is variabel. Vraag dus offertes op bij diverse aanbieders. Om toch een beeld te krijgen, bekijken we onderstaand overzicht:

 

Naast het beperken van uw energierekening kunt u met panelen zelfs geld verdienen!
Wanneer u meer stroom opwekt dan u verbruikt, kunt u stroom leveren aan het net. Dit noemen we salderen.

Energielabel
Door uw duurzame stroomopwekking wordt uw woning vaak ingeschaald op een hoger energielabel dan voorheen. Dit kan de verkoop van uw woning bespoedigen, kopers kunnen immers rekening houden met lagere maandlasten. Wij maken steeds vaker mee dat kopers extra letten op het energieverbruik van een woning. Voor kopers dus een extra argument om voor een dergelijke woning te kiezen! Woningen met zonnepanelen liggen hierdoor beter in de markt en stijgen in populariteit.

HENGELO – Regelmatig ontvangen wij vragen over woningen op erfpacht. Vaak gaat het om woningen in het buitengebied en veelal op een landgoed. In ons werkgebied (Twente, Salland en de Achterhoek) bevinden zich prachtige landgoederen (Twickel, Schoonheten, ’t Zelle, Haarboer), waar incidenteel panden op basis van erfpacht in de verkoop komen. Unieke stekjes met vaak een bijzonder pand. Kortom, hier kan uw langgekoesterde droom gerealiseerd worden. Maar dan ziet u het kopje erfpacht en komen termen als canon u tegemoet. Wordt de aankoop hierdoor minder interessant? Niet perse. Wij geven u de ins en outs van erfpacht.

We hebben het in deze blog over groene erfpacht. Bij groene erfpacht koopt men enkel de woning, niet de grond. De grond wordt in gebruik gegeven tegen een vergoeding. De vergoeding hiervoor noemen we canon, deze wordt maandelijks of jaarlijks voldaan. Veel erfpachtcontracten hebben een looptijd van 30 of 40 jaar. Afhankelijk van de voorwaarden in het contract kan de canon jaarlijks worden verhoogd, vaak op basis van inflatie.

Voor- en nadelen  
Erfpacht maakt het mogelijk om op bijzondere plekken zoals landgoederen of natuurgebieden te wonen.  Dergelijke objecten zouden zonder deze constructie niet beschikbaar zijn of simpelweg onbetaalbaar zijn. Fiscaal is erfpacht interessant: De overheid ziet erfpacht evenals het hypotheekrecht als een financieringsinstrument . De canon is in veel gevallen dus aftrekbaar van de inkomstenbelasting. Het grootst gehoorde nadeel van erfpacht is simpel: De pachter is geen eigenaar van de grond.

Financiering
Sinds vorig jaar is de financiering van onroerend goed met erfpacht een stuk eenvoudiger geworden. De Federatie Particulier Grondbezit (FPG) heeft met de Rabobank een modelovereenkomst gemaakt speciaal voor erfpacht in het buitengebied. Wanneer het erfpachtcontract aan de gestelde eisen voldoet, is het hoogstwaarschijnlijk financierbaar. Uiteraard speelt hierbij de vermogenspositie van de erfpachter ook mee.

Advies
Heeft u een pand met erfpachtconstructie op het oog? Laat u door ons adviseren! Door de mate van contractvrijheid is het verstandig om samen naar de voorwaarden te kijken. Wij kennen veel contractvormen en hebben goede contacten met banken en landgoedeigenaren. Wij weten wat er speelt en zijn in staat uw belang tot uitdrukking te laten komen in de voorwaarden. Ga met ons in gesprek over de mogelijkheden van erfpacht.

Bekijk aanbod
Volg ons